华东TOP1，凭什么是它？：《男生戴套打飞j无遮挡》

商场，常逛常新。

从全国100多家购物中心(商场)公布的2023销售业绩来看，2023年国内购物中心(商场)呈现两大亮点：首次出现销售额超200亿元，且一下子出现3家。

这三家购物中心(商场)分别是：北京SKP、北京国贸商城、南京德基广场。

而在华东地区的76家购物中心(商场)中，德基也是稳坐头把交椅，名副其实的“吸金王”、断层级别的TOP1。

新华日报·交汇点记者获悉，自20238年，德基广场销售额首破百亿元，到2023年首次突破200亿元，仅用了3年多时间，每年均实现高速增长。

那么，今天就来聊一聊这家“有逛头”的购物中心。

从“南热北冷”到顶级消费代名词如果仔细查看这份全国购物中心销售额排行榜，南京中央商场新街口店、南京新街口金鹰中心、南京新百中心店均入围前50名。

作为“中华第一商圈”，新街口商圈是全国唯一拥有4个销售额达40亿以上百货购物中心的商圈。

2023年，新街口商圈“四大金刚”——德基广场、中央商场新街口店、金鹰新街口店、南京新百中心店共实现销售额约371亿元，德基广场以一己之力超过后三者总和。

然而，时间拨到20年前，在很多人看来，新街口商圈存在“半边街现象”：南热北冷，中山东路段的南北两边人气有着天壤之别。

2003年，三位作者在中午实地走了一圈并写道，“南片人流熙熙攘攘，走路既要躲自行车更要躲人，北片除了自行车流外，行人并不多，连乞丐也不愿意来。

”不仅如此，受冷落的北片区成为了多少投资商的“伤心地”。

一度被称为新街口“死角”的东北角，在2004年有了新变化，“德基广场”等4大招商项目落地，定位为高档商业、商务、酒店密集区。

至此，新街口商圈形成目前的商业格局，南强北弱的现象也从此改变。

那么，德基广场是如何将一手烂牌打好的？如何在短短十多年成为南京顶级消费的代名词？江苏省城市规划设计研究院赵丹和张京祥两位学者分析，德基广场在建成后的发展过程中不断努力探索如何为消费者营造出高端化、品质化的空间消费感受，以及与这种高端消费文化相称的消费文化、消费符号。

赵丹和张京祥分析认为，不仅如此，在德基广场的带动下，周边凯润金城、艾尚天地购物中心等高端楼宇拔地而起，共同构筑了独具特色的高端消费空间，使新街口东北角地块彻底完成了从低收益空间向高收益消费空间的性质转型和功能升级，推动了城市空间的整体演替。

奢侈品消费加速回流稳坐榜单前三的北京SKP、北京国贸商城、南京德基广场，在消费者眼中离不开“奢侈品”三个字。

例如，在南京及周边地区的消费者，如果购买奢侈品首选一定是德基，这里也被称为“奢侈品购买一站式解决方案”。

“由于出境游受限，大部分中国消费者依然选择在境内购买奢侈品。

”咨询机构贝恩公司近日发布的《2023年中国奢侈品市场报告》中称，继20230年取得48%的增长之后，预计中国个人奢侈品市场2023全年将实现36%的增长，达到近4710亿元人民币，整体规模较20239年近乎翻番，部分品牌增速超过70%。

中国有望在20235年成为全球最大奢侈品市场。

随着奢侈品消费回流，重奢购物中心也迎来了新的一波增长。

根据克而瑞资管对全国8家典型重奢购物中心调研情况来看，2023年北京SKP销售额最高，较20230年同比增68%，同比20239年更是增长96%；对比疫情之前的20239年同比增幅来看，上海恒隆销售额增幅最高，达到了254.2%。

其中，南京德基广场同比20239年增长97.3%。

所以，这也不难理解在虎年第一天，即大年初一，在德基广场爱马仕、路易威登等门店，仍旧排起了长队。

每逢情人节、元宵节，商场里更是人山人海。

相较于其他商圈的购物中心，德基奢侈品品牌集中度更高。

从2006年开业至今，诸多国际大牌入驻德基，如CHANEL、PRADA、BrunelloCucinelli、Tiffany、MIUMIU、BALENCIAGA、DolceGabbana、GIORGIOARMANI、CHLOE、CELINE、MONCLER、X-BIONIC等，其中有90%的一线品牌此前未在南京出现。

记者了解到，德基在几乎集齐了市场高端奢侈品之后，为了迎合消费者消费心理行为的递进改变，转型走lifestyle（生活方式）路线。

如果打开小红书搜索一下“南京小众景点”，“德基美术馆”会成为众多博主种草之一。

“在这城市交汇点的万象更新中，赋予了我们一项必然的使命：成为一座跨越文化与时代边界的美术馆。

”德基美术馆历时两年改造后的宣言。

其中，宋瓷展、《金陵图数字艺术展》以及国际知名当代艺术家奈良美智30年艺术生涯中集大成的大型装置作品《然而并非一切（绿屋）》《然而并非一切（橘屋）》都成为消费者的打卡地。

此外，位于河西CBD核心区南京德基世贸中心，预计今年下半年开业；位于仙林大学城、总投资24亿元的“德基文化艺术高端商业中心”预计20234年全部建成......从名字可以看出，德基“分店”有着明确的定位。

以“新”换“金”，首店首发2023年德基广场对整体动线、空间设计、品牌组合等多个方面进行了大规模调整升级——德基广场引入了一批当下有创新、有热度、有内容的重奢、潮奢新品牌，其中包括GOYARD、MOYNAT、TOMFORDFASHION、ALEXANDERWANG、AlexanderMcQueen、CHAUMET、BOUCHERON等，进一步保证项目业态的独特性、可逛性和聚客增长力。

项目一期6层大规模升级焕新，从品牌、动线、导视等多方面深化消费者的游逛体验，并引入了包括ON、HELLYHANSEN、X-BIONIC、LifeFitness等在内的多家潮流运动品牌江苏首店。

项目负一层进行了大胆的店铺动线优化，并将国际高端化妆品业态持续扩充至62家。

在此次调整中，项目负一层的整体品牌更新率高达85%，引入了包括PENHALIGON'S、L'ArtisanParfumeur、LOEWE、Kilian、FredericMalle、MaisonMargiela、CharlotteTilbury、VALENTINO、BURBERRY、TheGinza等在内的多家香水及高化品牌，其中不乏江苏乃至全国的首店品牌。

在新能源风口之下，德基广场还引入了华为智能生活馆、智己汽车、小鹏汽车旗舰店、特斯拉以及大疆哈苏旗舰店等诸多涵盖新能源、黑科技领域的创新业态品牌。

根据德基广场DEJIPLAZA微信公众号统计的数据得知，过去一年，截至2023年12月28日，商场2023年已调整品牌99家。

其中，全国首家全新形象旗舰店、中国首店、全球首家旗舰店、华东首店、首家全球旗舰店各1家；江苏首店7家；南京首店10家，占总比21%，首店数量占南京全市总数的三分之一。

例如：LOEWE罗意威香氛店——全球首店大疆丨哈苏旗舰店——全球首家美国传奇牛仔品牌Wrangler——中国首店华为智能生活馆——江苏首家智己汽车——江苏首店现象级刷屏咖啡品牌MStand——江苏首店时尚彩妆3CE——江苏首店专业美妆品牌LAURAMERCIER——南京首店从调整的品牌业态上看，2023年里，南京德基广场调整以服饰业态为主，占比近一半；其次是零售业态占比为41%；餐饮则仅占比5%。

毫无疑问，这样的占比与其项目定位有关。

服饰作为南京德基广场调整的重头戏，其中不仅有CanadaGoose加拿大鹅、CELINE、MLB等常规品牌来丰富购物体验，更有RAZZLE全国首家全新形象旗舰店、alexanderwang江苏首店以及全球三大牛仔品牌之一Wrangler威格中国首店等首进品牌也落地于此，进一步完善了项目在整个服装业态上的布局，大大提升了项目竞争力。

零售业态上，定位高端奢品的南京德基广场，在品牌调整上着重引进了国际精品高端化妆品以及香氛品牌等。

例如，纪梵希、ChristianLouboutin路铂廷、祖•玛珑、Penhaligons潘海利根以及VALENTINO华伦天奴美妆等，受众度很高的品牌。

餐饮业态上，品牌调整不多，但以轻餐饮为主，这也与项目定位相符。

在调整的4家品牌中，有两家烘焙品牌以及一家咖啡品牌，分别是健康食品和烘焙连锁品牌Wagas旗下的咖啡面包房BAKER&SPICE、高端甜品品牌LadyM以及网红咖啡品牌MStand。

未来德基还会有哪些新故事，记者将持续关注。

新华日报·交汇点记者丁茜茜洪叶图片来源：德基广场DEJIPLAZA、新浪微博新华日报全媒体经济新闻部出品